Die Nebenkostenabrechnung

Mit der nachfolgenden Darstellung können Sie sich schnell einen Überblick über die wesentlichen Regelungen zur Betriebskostenabrechnung verschaffen.



1. Die rechtlichen Grundlagen der Betriebskostenabrechnung

Eine erste Definition zum Begriff der Betriebskosten findet sich wortgleich in in § 1 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung (BetrkV) und § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dort heisst es jeweils: "Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen."

Auch Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers zählen zu den Betriebkosten; sie dürfen mit dem Nettobetrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Unternehmers angesetzt werden könnte, § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV.

Keine Betriebskosten sind

Nach oben

2. Fristen und Form der Betriebskostenabrechnung

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten hat der Vermieter jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB.

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.

Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet, § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB.

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB.

Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 des § 556 BGB abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556 Abs. 4 BGB.

Die Nebenkostenabrechnung hat eine geordnete Zusammenstellung der Ausgaben in Form einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in Abrechnungsposten zu enthalten, (BGH, Urteil v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573). Ein Mieter mit durchschnittlichen Verständnisvermögen und ohne juristische und betriebswirtschaftliche Schulung muss durch die Abrechnung in die Lage versetzt sein, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen zu können.

Nach oben

3. Die einzelnen Betriebskostenpositionen

Diejenigen Betriebskosten, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf, sind in siebzehn Positionen untergliedert, § 2 BetrKV, nämlich

  1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,insbesondere die Grundsteuer;
  2. die Kosten der Wasserversorgung,
  3. die Kosten der Entwässerung,
  4. jeweils die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage des Betriebs, der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme oder der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
  5. jeweils die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
  6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, soweit sie nicht jeweils bei den entsprechenden Positionen berücksichtigt sind,
  7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
  8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
  9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
  10. die Kosten der Gartenpflege,
  11. die Kosten der Beleuchtung,
  12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
  13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
  14. die Kosten für den Hauswart,
  15. die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
  16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
  17. sonstige Betriebskosten.

Nach oben

4. Vereinbarung der Tragung der Betriebskosten durch den Mieter

Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften (z. B. Heizkostenverordnung (HeizkostenV) s. u. Ziffer 5) vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden, § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden, § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Nach oben

5. Abrechnungsmaßstab für die Umlegung der Betriebskosten

Mieter und Vermieter können den anzuwendenden Umlegungsmaßstab für die Betriebskosten vertraglich vereinbaren. Haben sie über den Umlagemaßstab keine Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB.

Betriebskosten, die vom Verbrauch durch die Mieter abhängen, sind so umzulegen, dass dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung getragen wird, § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB.

Der Vermieter kann, sofern dies bislang nicht vereinbart ist, durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig, § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen, § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB.

Eine zum Nachteil des Mieters von § 556a Absatz 2 BGB abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556 Abs. 3 BGB.

Nach oben

6. Erfassung und Abrechnung von Heizwärme und Warmwasser

Die Erfassung und Verteilung der Kosten für Heizwärme und Warmwasser wird durch die HeizkostenV geregelt. Sie geht den zwischen Mieter und Vermieter getroffenen vertraglichen Bestimmungen über die Umlegung der Kosten für Heizwärme und Warmwasser vor, es sei denn, die Mietwohnung befindet sich in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, § 2 HeizkostenV. Weitere Ausnahmen enthält § 11 HeizkostenV.

Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen, § 4 Abs. 1 HeizkostenV. Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden, § 4 Abs. 2 HeizkostenV.

Zur Erfassung des anteiligen Heizwärme- und Warmwasserverbrauchs sind geeignete Zähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden, § 5 HeizkostenV.

Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50% und höchstens 70% nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen, § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden, § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV. § 7 Abs. 1 Satz 1 und 5 gelten für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung entsprechend, § 7 Abs. 3 HeizkostenV.

Nach oben

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV die Kosten

Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50% und höchstens 70% nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen, § 8 Abs. 1 HeizkostenV. Für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung gilt Absatz 1 entsprechend, § 8 Abs. 3 HeizkostenV.

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend § 7 Absatz 2 HeizKostenV, § 8 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV.

Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe, § 8 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV.

Nach oben

Bei Fragen zu dem untenstehenden Text senden Sie mir gerne - nach Kenntnisnahme dieses wichtigen Hinweises zur Haftung- eine E-Mail: ra@ra-skwar.de

Trotz sorgfältiger Erstellung dieser Internetseite kann keinerlei Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und die Aktualität ihres Inhaltes übernommen werden. Jegliche Haftung ist ausgeschlossen.

Fredi Skwar

Neueste Beiträge auf www.rabüro.de

Zivilrecht

Zur Haftung für Unfall während des Sportunterrichts an einer Privatschule

OLG Koblenz, Urteil vom 16. Mai 2019 - 1 U 1334/18 1. Eine Schülerin, die im Rahmen eines Sportunterrichts einer privaten Schule einen Unfall erlitten hat, kann nicht erfolgreich den Sachkostenträger dieser Schule, der gemäß § 136 Abs. 3 Nr. ... Weiterlesen ->

Zur Pflicht der Ergreifung von Sicherheitsmaßnahmen aus Gründen der Verkehrssicherung (hier: Sicherung eines mobilen Toilettenhäuschens)

LG Osnabrück, Urteil vom 10. Juli 2019 - 4 S 125/19 Zur Pflicht der Ergreifung von Sicherheitsmaßnahmen aus Gründen der Verkehrssicherung (hier: Sicherung eines mobilen Toilettenhäuschens) Tenor Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Osnabrück vom 21.03.2019 ... Weiterlesen ->

Zu den Anforderungen der Erkennbarkeit von Glasflächen an Drehtüren in Schleswig-Holstein

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 22. Juni 2017 - 11 U 109/16 Der Umstand, dass es der Landesgesetzgeber für erforderlich hielt, eine besondere Regelung für Glaselemente zu treffen, zeigt, dass gerade in ihrer Aufmerksamkeit eingeschränkten Nutzer von Gebäuden geschützt werden sollen. ... Weiterlesen ->

Zur Verkehrssicherungspflicht im Bereich einer Notausgangstür

OLG Celle, Urteil vom 13. Juni 2019 - 8 U 15/19 Hinter einer auch als Notausgang gekennzeichneten Außentür dürfen sich grundsätzlich keine erheblichen Niveauunterschiede befinden. (Leitsatz des Gerichts) Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15. November 2018 ... Weiterlesen ->

Zur Nachzahlung und dem Anspruch auf Einsicht in die Rechnungsbelege bei Versorgung von Nachbargrundstücken über eine Heizungsanlage

BGH, Urteil vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17 Ein Eigentümer eines Hausgrundstücks, der von dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarung Heizenergie aus einer dort betriebenen, gemeinsam genutzten Heizungsanlage bezieht, ist zur Leistung eines Nachzahlungsbetrags, der sich aus ... Weiterlesen ->

Transportrecht

Zur Haftung der Deutschen Bundespost für im Ausland abhandengekommene Einschreibsendungen

BGH, Urteil vom 31. Januar 1980 - III ZR 152/78 Zur Haftung der Deutschen Bundespost für im Ausland abhandengekommene Einschreibsendungen Eine Beschlagnahme ,,auf Grund der Rechtsvorschriften des Bestimmungslandes" (WPostVtr Art 41 § 2 Nr 2) setzt eine Maßnahme staatlicher Stellen ... Weiterlesen ->

Zur Haftung der Deutschen Post AG bei Verlust eines Wertbriefes mit verbotenem Inhalt im internationalen Postverkehr

LG Bonn, Urteil vom 20. Dezember 2001 - 14 O 162/01 Zur Haftung der Deutschen Post AG bei Verlust eines Wertbriefes mit verbotenem Inhalt im internationalen Postverkehr Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Dieses ... Weiterlesen ->

Zur Haftung der Post für Verlust von Postsendungen mit Banknoten

BGH, Urteil vom 16. Juli 2002 - X ZR 250/00 1. Die unbeschränkte Haftung der Post nach § 12 Abs. 6 PostG 1989 erfordert, daß sich der Vorsatz des Postbediensteten auf die Verletzung seiner Pflichten bezieht. Nicht erforderlich ist es, ... Weiterlesen ->

Zur Haftung der Post bei Verlust eines für einen ausländischen Empfänger bestimmten Wertbrief

BGH, Urteil vom 28. Januar 2003 - X ZR 113/02 Wenn unter der Geltung des PostG 1997 ein bei der Deutschen Post AG aufgegebener, für einen ausländischen Empfänger bestimmter Wertbrief in einen anderen dem Weltpostvertrag beigetretenen Staat befördert wird, ist ... Weiterlesen ->

Zulässigkeit einer Feststellungsklage trotz möglicher Bezifferung der Klageforderung

Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg. Urteil vom 05.04.2018 - 6 U 225/16 Zulässigkeit einer Feststellungsklage trotz möglicher Bezifferung der Klageforderung Tenor Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 13. Oktober 2016, Az.: 413 HKO 81/14, wird zurückgewiesen. Die ... Weiterlesen ->

Verkehrsunfallrecht

Zur Haftungsverteilung bei Unfall zwischen Kfz und elfjährigem Kind

OLG Hamm, Urteil vom 11. April 2005 - 13 U 133/04 1. Die erhöhten Anforderungen von § 3 Abs. 2a StVO setzen voraus, dass der Kraftfahrer den schutzbedürftigen Verkehrsteilnehmer sieht oder nach den Umständen, insbesondere nach der örtlichen Verkehrslage, mit ... Weiterlesen ->

Zur Haftungsverteilung bei Unfall zwischen Kfz und elfjährigem Kind auf Tretroller

OLG München, Urteil vom 31. Juli 2015 - 10 U 4733/14 Zur Haftungsverteilung bei Unfall zwischen Kfz und elfjährigem Kind auf Tretroller Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin vom 15.12.2014 wird das Endurteil des LG München I vom 06.11.2014 ... Weiterlesen ->

Zur zulässigen Geschwindigkeit bei Schneeglätte und zur Sorgfaltspflicht gegenüber auf dem Mittelstreifen stehenden Fußgänger

KG Berlin, Urteil vom 03. Juli 1989 - 12 U 4151/88 Zur zulässigen Geschwindigkeit bei Schneeglätte und zur Sorgfaltspflicht gegenüber auf dem Mittelstreifen stehenden Fußgänger Tenor Die Berufung der Klägerin gegen das am 10. Mai 1988 verkündete Urteil der Zivilkammer ... Weiterlesen ->

Zur Haftung des Hundehalters, wenn Hund im innerstädtischen Bereich plötzlich auf die Fahrbahn läuft und ein Fahrzeug zum Ausweichen veranlaßt

KG Berlin, Urteil vom 17. Januar 1994 - 12 U 4453/92 Zur Haftung des Hundehalters, wenn Hund im innerstädtischen Bereich plötzlich auf die Fahrbahn läuft und ein Fahrzeug zum Ausweichen veranlaßt Tatbestand 1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen ... Weiterlesen ->

Zur Haftungsverteilung bei einem Zusammenstoß eines Hundes mit einem Kraftfahrzeug auf der Straße

AG Brandenburg, Urteil vom 21. Februar 2019 - 31 C 211/17 Zur Haftungsquote bei einem Zusammenstoß eines Hundes mit einem Kraftfahrzeug auf der Straße (Leitsatz des Gerichts) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.118,08 Euro nebst Zinsen ... Weiterlesen ->

Sozialrecht

Zur Pflicht von Ämtern und Behörden, den Schriftverkehr unmittelbar mit dem gesetzlichen Betreuer des Hilfebedürftigen zu führen

SG Chemnitz, Gerichtsbescheid vom 01. April 2014 - S 3 AS 415/14 Zur Pflicht von Ämtern und Behörden, den Schriftverkehr unmittelbar mit dem gesetzlichen Betreuer des Hilfebedürftigen zu führen Tenor I. Der Beklagte wird verurteilt, künftig sämtlichen Schriftverkehr, der im ... Weiterlesen ->

Zur Eingliederungshilfe für Minderjährige in Form einer Lerntherapie

VG Potsdam, Urteil vom 27.03.2019 - 7 K 4455/17 Zur Eingliederungshilfe für Minderjährige in Form einer Lerntherapie Tenor Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens, für das Gerichtskosten nicht erhoben werden, zu tragen. Das Urteil ist ... Weiterlesen ->

Patientin muss sich an Behandlungskosten für gerissenes Brustimplantat beteiligen

LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 28.01.2019 - L 16 KR 324/18 Patientin muss sich an Behandlungskosten für gerissenes Brustimplantat beteiligen Das LSG Celle-Bremen hat entschieden, dass Patienten sich an den Kosten einer Behandlung beteiligen müssen, wenn die Krankheitsursache in willkürlichen Veränderungen des ... Weiterlesen ->

Zur Abweichung von der Aufteilung der Unterkunftskosten nach Kopfteil bei Wegfall des Unterkunftskostenanteils eines Mitglieds der Bedarfsgemeinschaft durch Sanktion

Zur Abweichung von der Aufteilung der Unterkunftskosten nach Kopfteil bei Wegfall des Unterkunftskostenanteils eines Mitglieds der Bedarfsgemeinschaft durch Sanktion BSG, Urteil vom 23.05.2013 - B 4 AS 67/12 R Tenor Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landessozialgerichts Nordrhein-Westfalen ... Weiterlesen ->

Keine längere Aufenthaltsdauer im Krankenhaus nach technisch aufwändiger Nabelbruch-Operation

SG Detmold, Urteil vom 11.04.2018 - S 5 KR 167/16 Keine längere Aufenthaltsdauer im Krankenhaus nach technisch aufwändiger Nabelbruch-Operation Das SG Detmold hat entschieden, dass eine technisch aufwändige Nabelbruch-Operation keine längere Aufenthaltsdauer im Krankenhaus rechtfertigt. Eine Krankenkasse hatte gegen ein ... Weiterlesen ->