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Miet- und WEG-Recht - Entscheidungen sortiert nach Stichwörtern - Buchstabe S


Sachverhaltsaufklärung - keine Erstattungsfähigkeit von Rechtsanwaltskosten
Bittet der Vermieter den Mieter schriftlich lediglich um Aufklärung eines Sachverhaltes (hier: Herstellung von Munition und Lagerung von Schusswaffen im Keller eines Miethauses) ohne jegliche Androhung von Weiterungen, ist es dem Mieter zuzumuten, dieser Bitte auch ohne Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes nachzukommen. Der Mieter kann daher ntstehende Rechtsanwaltskosten nicht als Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen (Rn. 14)
AG Hannover, Urteil vom 02.02.2010 - 501 C 11154/09
Sanierungsbaumaßnahmen - Gebrauchsentziehung - Kündigung, außerordentliche
Baumaßnahmen in dem hier gegenständlichen Umfang (Abriss der Garagenanlage, der Balkone und des bestehenden Daches, Neubau einer Tiefgarage, von Balkonen und eines erweiterten Dachgeschosses) stellen eine Gebrauchsentziehung dar, die den Mieter einer Arztpraxis als Pflichtverletzung zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt mit der Folge, dass sie  zu Schadenersatz bzgl. der Kündigungsfolgen verpflichtet. Denn Arbeiten in dem angekündigten Umfang haben zwangsläufig zur Folge, dass in dem von ihnen betroffenen Gebäude ein Betrieb einer Praxis für Neurologie und Psychiatrie nicht mehr in zumutbarer Weise möglich ist, so dass sie eine Entziehung des Mietgebrauchs darstellen (Rn.26).

Diese Gebrauchsentziehung stellt auch eine zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung dar, obwohl es sich bei den Arbeiten der Beklagten überwiegend um Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie und zur Schaffung neuen Wohnraums im Sinne von §§ 554 Abs. 2 S. 1, 578 Abs. 2 BGB handelt (Rn.28).

Muss der Mieter mit einer ihm ernsthaft angekündigten Gebrauchsentziehung der Mietsache rechnen und bemüht er sich frühzeitig um eine andere Anmietung, kann sich der Vermieter, der die Baumaßnahme dann auch tatsächlich begonnen hat, nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, der Mieter habe die Sache freiwillig oder gar vertragswidrig aufgegeben (Rn.36)
OLG Frankfurt, Urteil vom 11.11.2011 – 2 U 73/11
Satellitenschüssel - Anspruch
Ausländischer Mieter hat anerkennenswertes Informationsinteresse, sich über das Geschehen in seinem Heimatstaat in seiner Sprache zu informieren
Landgericht Dortmund, Urteil vom 24.01.2008, 11 S 166/07
Schadensersatz
Mieter hat Anspruch auf Schadensersatz bei Auszug aus der Mietwohnung nach vorgetäuschtem Eigenbedarf bei formal unwirksamer Kündigung
BGH, Urteil vom 08. April 2009 - VIII ZR 231/07
Schadensersatz
Vermieter hat sich Pflichtverletzung des Hausmeisters zurechnen zu lassen, wenn dieser den Kellerraum eines Mieters auf Wunsch eines unbefugten Dritten in der irrigen Annahme aufbricht, der Kellerraum sei an den unbefugten Dritten vermietet
AG Hamburg, Urteil vom 19.01.2006, 319c C 205/05
Schadensersatz zwischen Wohnungseigentümern - Ausgleichsanspruch, sachenrechtlicher
Verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern
BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 230/12
Schallschutz - Mangel
Der Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung fortgeführt, wonach – bei Fehlen einer vertraglichen Abrede – eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen.
BGH, Urteil vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12
Schlüssel - Verlust - Kostenerstattung
Übersendet ein Mieter den Schlüssel von dem Mietobjekt an den Vermieter mittels einfachen Brief (mit Rückschein) und geht der Schlüssel hierbei dann verloren, so hat der Mieter grundsätzlich dem Vermieter die Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln zu ersetzen.

(Leitsatz des Gerichts)
AG Brandenburg, Urteil vom 01.09.2014 – 31 C 32/14
Schlüsselverlust - Schadensersatz - Umfang
Der Mieter hat dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Vertragsende Schadensersatz zu leisten, sofern er sich hinsichtlich seines Verschuldens nicht entlasten kann.

Zu ersetzen sind im Fall eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichen Kosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch, wenn die Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird.

(Leitsätze des Gerichts)
LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2013 – 5 S 52/12
Schönheitsreparaturen - Ausführungsklausel
Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der "bisherigen Ausführungsart" der Schönheitsreparaturen erheblich abweichen darf, ist unklar und benachteiligt den Mieter unangemessen; eine derartige Klausel ist unwirksam und bringt die gesamte Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen zu Fall
LG Freiburg (Breisgau), Urteil vom 12.07.2011 - 3 S 74/11
Schönheitsreparaturen - Erbringung
Wohnungsmieter muß Möglichkeit eingeräumt werden, von ihm tragende Schönheitsreparaturen auch in Eigenleistung zu erbringen.
BGH, Urteil vom 09. Juni 2010 - VIII ZR 294/09
Schönheitsreparaturen - Farbwahlklausel
Farbwahlklausel für den Innenanstrich der Türen und der Fenster unwirksam
BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09
Schönheitsreparaturen - Farbwahlklausel
Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe ("weiß") im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt (Rn. 3). Das Interesse des Vermieters an einer schnellen Weitervermietung erfordert es nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert.
BGH, Beschluss vom 14.12.2010 - VIII ZR 198/10
Schönheitsreparaturen - Farbwahlklausel
Farbwahlklausel bei Schönheitsreparaturen ("Weißen der Decken und Oberwände") unzulässig
BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08
Schönheitsreparatur - Quotenabgeltungsklausel
Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

“Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts”,

ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988, VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663).

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 29.05.2013 – VIII ZR 285/12
Schönheitsreparatur - "Weißen" von Decken und Wänden
Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter zum "Weißen" von Decken und Wänden verpflichtet, ist dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. In dieser Auslegung liegt nach der Rechtsprechung des Senats eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (Rn. 8).
BGH, Urteil vom 21.09.2011 - VIII ZR 47/11
Schönheitsreparaturklausel, Unwirksamkeit von - Summierungseffekt
1. Zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen, wenn im Mietvertrag sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen abgewälzt wurden als auch eine Verpflichtung zur Wohnungsrückgabe in weiß und zur Erneuerung des Teppichbodens nach 5 Jahren enthalten ist.

2. Auf Grund des Summierungseffekts sind in diesem Fall alle drei Regelungen unwirksam.

3. Das gilt selbst dann, wenn man Teile der Regelungen ausnahmsweise als Individualvereinbarung bewerten sollte.

4. Die Verpflichtung zur Erneuerung nach einer Frist von 5 Jahren ist gem. § 307 BGB unwirksam. Bei einer individualvertraglichen Vereinbarung kann sich nicht Nichtigkeit aus § 139 BGB ergeben, wenn die einheitliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen wegen einer unangemessenen Benachteiligung nichtig ist.

5. Bei Teppichböden normaler Qualität ist von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren auszugehen.

6. Der Mieter ist berechtigt im Badezimmer Bohrlöcher in die Fliesen zu setzen, wenn er übliche Ausstattungsgegenstände anbringen will.

(Leitsatz des Gerichts)
AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 - 425 C 2787/14
Spielothek - Betrieb in Eigentumswohnung - Genehmigung der Miteigentümer
Wurde einem Wohnungseigentümer per Teilungserklärung die Berechtigung eingeräumt, in seinem Eigentum ein Lokal zu betreiben, darf er nicht einfach stattdessen eine Spielothek einrichten.
Amtsgericht München, Urteil vom 6.10.09 - 483 C 663/09

1. Es ist zulässig, die im Winter sich ergebende Räum- und Streupflicht auf Dritte zu übertragen. Dabei ist aber eine sorgfältige Auswahl, gründliche Anweisung über die Art des Streuens und insbesondere auch eine Überwachung erforderlich.(Rn.37)

2. Wird die Räum- und Streupflicht von einem 82-jährigen Rentner erfüllt, ist im Rahmen der Überwachungsverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine kritische Überprüfung geboten, ob der Beauftragte trotz seines Alters noch hinreichend leistungsfähig ist, um seiner Räum- und Streupflicht sicher und zuverlässig nachzukommen. Ist eine solche Überprüfung seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erfolgt, haftet sie für einen Sturz, der sich auf der nicht geräumten Fläche ereignet hat.(Rn.42)

(Leitsatz des Gerichts)
OLG Oldenburg (Oldenburg), Urteil vom 13.02.2014 – 1 U 77/13
Sturmklingeln - Eingriff in Privatsphäre
Das Übergeben von Schriftstücken an der geöffneten Wohnungstür stellt keinen Eingriff in die Privatsphäre dar, auch wenn dem ein „Sturmklingeln“ vorausgegangen sein sollte.
Amtsgericht München, Urteil vom 6.3.12 - 473 C 31187/11
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Fredi Skwar

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