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Miet- und WEG-Recht - Entscheidungen sortiert nach Stichwörtern - Buchstabe K


Kaltverdunstung
Soweit in leer stehenden Wohnungen wegen Überfüllung der Verdunstungsröhrchen mit einer sog. Kaltverdunstungsvorgabe Nullverbräuche gemessen worden sind, obwohl eine Frostschutzbeheizung stattfand, handelt es sich um eine Messungenauigkeit, die von den Mietern in Kauf genommen werden muss
AG Köpenick Urteil vom 21.08.2007, 17 C 185/07
Katze - Nachbarwohnung, Eindringen in - Unterlassung, Durchsetzung von
Eine Katze frei herumlaufen zu lassen, wissentlich, dass diese fremde Wohnungen aufsucht, stellt zweifelsfrei einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar und zwar auch dann, wenn grundsätzlich Katzenhaltung erlaubt ist. Denn jeder vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache findet dort seine Grenzen, wenn die Rechte von Mitmietern nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden (Rn. 18).
AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014 – 26 C 492/13
Kaution
Mieter von Wohnraum darf die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen.
BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10
Kaution - Abwohnen
Kein Recht des Mieters auf „Abwohnen“ der Kaution
Amtsgericht München, Urteil vom 05.04.2016 – 432 C 1707/16
Kaution - Erstattung durch Veräußerer
Nach § 566a Satz 2 BGB ist der bisherige Vermieter dem Mieter weiterhin zur Rückgewähr der geleisteten Mietkaution verpflichtet, wenn dieser bei Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit von dem neuen Erwerber und Vermieter nicht erlangen kann (Rn. 16).
BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 143/12
Kaution - Verwertung
Zur Unzulässigkeit der Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen des Vermieters
BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13
Klage auf zukünftige Leistung
BGH zur Zulässigkeit einer Klage auf zukünftige Leistung wegen Verzuges des Mieters mit Mietezahlungen
BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 146/10
Kleingarten - Nutzung, Art und Weise der
Der Verpächter eines Kleingartens kann einen Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn der Pächter ungeachtet einen in Textform abgegebenen Abmahnung des Verpächters eine nicht kleingärtnerische Nutzung des Kleingartens fortsetzt oder erhebliche Bewirtschaftungsmängel nicht innerhalb angemessener Zeit abstellt (Rn.17).

Wie ein Kleingarten zu bewirtschaften ist, ist auf Grund der Regelung des § 1 BKleingG zu beurteilen. Gemäß § 1 Abs. 1 Ziff. 1 BKleingG umfasst die kleingärtnerische Nutzung die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und die Erholungsnutzung. Hierbei darf die Erholungsfunktion der Gewinnung von Obst und Gemüse nicht übergeordnet werden. Einer großen Anzahl von Personen insbesondere aus ärmeren Bevölkerungsschichten soll die Möglichkeit eröffnet werden, durch eigenen Anbau eine Grundversorgung mit Lebensmitteln zur Verfügung zu haben. Die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist prägendes Merkmal für das Vorliegen einer Kleingartenanlage. Das BKleingG schränkt den Eigentümer des jeweiligen Grundstücks in der wirtschaftlichen Verwertbarkeit seiner Immobilie erheblich ein, namentlich bei der Pachtzinshöhe und den Kündigungsmöglichkeiten. Diese Eingriffe in das Eigentumsrecht können nur gerechtfertigt sein aus der Sozialbindung des Eigentums, d.h. auf Grund eines überwiegenden Interesses der Allgemeinheit, das nicht anderes als durch den Eingriff in die Eigentumsrechte des einzelnen verwirklicht werden kann. Ein solches überwiegendes Gemeininteresse kann sich nur aus dem Nutzungszweck des Gartenanbaus und nicht aus der Erholungsfunktion ergeben, denn Erholung können die Bürger auch in öffentlichen Gärten und Parks finden(Rn.19)

Der Kleingarten gibt den Beklagten nicht nur das Recht sondern auch die Pflicht, Obst und Gemüse anzubauen und zu ernten und die hierfür erforderlichen Arbeiten zu verrichten. Dem widerspricht es, wenn sie es zulassen, dass eine einzelne sehr dominante Pflanzenart von weiten Teilen ihres Pachtgrundstückes Besitz ergreift (Rn.20).
AG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2012 - 55 C 15346/11
Konkurrentenschutz - Vermieter, Pflicht des
Bei der Vermietung von Räumen zu geschäftlichen Zwecken ist der Vermieter allerdings unter bestimmten Voraussetzungen schon nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§§ 157, 242 BGB) auch ohne besondere Vereinbarung verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass in anderen Räumen des Mietobjekts kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz gilt auch für die Vermietung von Praxisräumen an Angehörige freier Berufe. Er ist allerdings in räumlicher, sachlicher, persönlicher und zeitlichen Hinsicht begrenzt. Wie weit die Verpflichtung des Vermieters reicht, lässt sich im Einzelfall nur unter Würdigung der gesamten Umstände, insbesondere der Interessen der Vertragsparteien nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte bestimmen . Entscheidend ist, welchen Besitzstand der anmietende Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte (Rn.  46).

Waren die konkurrierenden Mieter jedoch früher gesellschaftsvertraglich miteinander verbunden, obliegt es nach Treu und Glauben den Gesellschaftern untereinander und nicht dem Vermieter, durch Aufnahme entsprechender Regelungen in den Gesellschaftsvertrag für ausreichenden – ggfls. auch nachwirkenden – Konkurrenzschutz zu sorgen (Rn.59).
OLG Hamm, Urteil vom 28.06.2011 - I-7 U 54/10, 7 U 54/10
Kostenverteilungsschlüssel - Gestaltungsermessen
1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird (Rn.11)(Rn.13).

2. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (Rn.17)(Rn.18)(Rn.19).

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 18.06.2010 - V ZR 164/09
Kraftzeugverbot - Wirksamkeit
Eine mietvertragliche Klausel, die dem Mieter ohne Ausnahme das Halten, das in unmittelbarem Besitz Haben sowie die Nutzung von Kraftfahrzeugen verbietet, ist unwirksam (Rn. 26, 27)
AG Münster, Urteil vom 19.02.2014 – 8 C 2524/13
Kündigung - abgemahnter Vorfall
Mit abgemahntem Vorfall kann nicht Wohnungskündigung begründet werden
AG Hamburg, Urteil vom 15.07.2016 – 46 C 144/16
Kündigung - baurechtswidriger Zutand
Ein bestehender baurechtswidriger Zustand einer Wohnung stellt jedenfalls solange keinen Grund zur Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter dar, wie nicht absehbar ist, dass die zuständige Behörde eine Beseitigung des baurechtswidrigen Zustands verlangt
AG Hamburg-Blankenese Urteil vom 20.4.2007, 509 C 325/06
Kündigung - Eigenbedarf
Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Nichte wirksam
BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09
Kündigung - Härtegründe
Schwerwiegende Härtegründe des Mieters sind auch bei fristloser Kündigung zu berücksichtigen
BGH, Urteil vom 9. November 2016 – VIII ZR 73/16
Kündigung - Mietzahlung, verspätete
Überschreitet der Mieter abgesehen von drei Monaten im Verlaufe eines Jahres die Mietzahlung auch nach erfolgter Abmahnung stets um einige Tage, so muß der Vermieter dieses Verhalten nicht hinnehmen (Rn.9).
LG Hagen (Westfalen), Urteil vom 07.05.2010 - 1 S 13/10
Kündigung - Ruhestörung, nächtliche
Kündigung auch nach 35-jähriger störungsfreier Mietzeit wegen nächtlicher Lärmbelästigung gerechtfertigt
LG Berlin, Urteil vom 11.02.2010 - 67 S 382/09
Kündigung - Ruhestörung - Alkoholkrankheit
Zur Rechtfertigung der Kündigung einer Wohnung wegen fortwährender Ruhestörungen durch den alkoholkranken Mieter
LG Berlin, Beschluss vom 28.05.2010 - 65 S 521/09
Kündigung - Zahlungsverzug
Kein Kündigungsrecht des Vermieters bei verspäteter Mietzahlung durch das Sozialamt
BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09
Kündigung - Zahlungsverzug Prozesskosten
Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit Prozesskosten unzulässig
BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09
Kündigung, außerordentliche - Angriff gegen Mitmieter
Ein gewalttätiger Angriff auf einen Mitbewohner, durch den dieser verletzt wird, rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung.
Amtsgericht München, Urteil vom 18.11.14 – 425 C 16113/14
Kündigung, außerordentliche - Beleidigung
Eine Mieterin, die wiederholt gegen die Pflicht verstößt, ihren Hund anzuleinen, und die einen Mitmieter nach einer Attacke durch ihren Hund als Rechtsradikalen beleidigt, darf der Vermieter fristlos kündigen.
Amtsgericht München, Urteil vom 9.10.13 – 472 C 7153/13
Kündigung, außerordentliche - Beleidigung
Die Beleidigung des Vermieters durch den Mieter mit "Sie promovierter Arsch"? kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Amtsgericht München, Urteil vom 28.11.14 – 474 C 18543/14
Kündigung, außerordentliche - Deckendurchfeuchtung, großflächige
Eine auf § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte Kündigung kommt grundsätzlich sowohl bei einem anfänglichen Mangel als auch bei einem Mangel, der erst nach Übergabe der Mietsache auftritt, in Betracht. Für die Berechtigung zur Kündigung spielt es eine maßgebliche Rolle, ob der Mangel in den Verantwortlichkeitsbereich der Vermieterin oder der Mieterin fällt. Soweit die Klägerin also selbst aufgrund ihrer Wartungs- und Instandhaltungspflicht für die Feuchtigkeitserscheinungen eintreten musste, konnte eine Kündigung nicht auf eine Pflichtverletzung der Beklagten als Vermieterin gestützt werden. Eine relevante Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt außerdem nur dann vor, wenn der Mangel der Mietsache nicht unerheblich ist. Ein unerheblicher Mangel ist anzunehmen, wenn dieser leicht erkennbar ist und schnell mit geringen Mitteln beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung des Mangels gegen Treu und Glauben verstößt. Somit darf eine Kündigung nicht auf Bagatellen gestützt oder aus sachfremden Erwägungen heraus ausgesprochen werden. Auf die Zumutbarkeit der weiteren Durchführung des Vertragsverhältnisses kommt es bei § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB hingegen nicht an. Für die Rechtmäßigkeit der Kündigung genügt es, wenn der Kündigungstatbestand erfüllt ist. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB betrifft keinen gesetzlich typisierten Fall der Unzumutbarkeit. Erforderlich ist schließlich die Einräumung einer angemessenen Frist zur Mangelbeseitigung für den Vermieter. Erst wenn diese erfolglos abgelaufen ist, kommt eine Kündigung in Betracht (§ 543 Abs. 3 BGB bzw. die mietvertragliche Regelung). (Rn.40)

Bei der Frage nach der Verantwortlichkeit für die Schadensursache trägt der Vermieter grundsätzlich die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus seinem eigenen, sondern aus dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (Rn.52).

Wenn in einem sich über 5 Etagen erstreckenden Gesamtobjekt in einer Etage wesentliche Bereiche neu abgedichtet werden müssen, liegt ein Mangel vor, der die Bagatellgrenze überschritten hat (Rn.61).

Der mietvertragliche Ausschluss von § 545 BGB ist eindeutig und auch inhaltlich wirksam. Ein formularvertraglicher Ausschluss von § 545 BGB ist jedenfalls im Gewerbemietverhältnis zulässig und wirksam. § 545 BGB hat lediglich Ordnungsfunktion und dient nicht dem Bestandsschutz des Mietverhältnisses. Die Bestimmung zählt nicht zum gesetzlichen Leitbild der Miete und kann von daher abbedungen werden (Rn.66).
OLG Köln, Urteil vom 07.09.2012 - 1 U 50/11
Kündigung, außerordentliche - Untervermietung, unberechtigte - Medizintouristen
Die unberechtigte Überlassung einer Mietwohnung an Medizintouristen berechtigt den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung
Amtsgericht München, Urteil vom 29.09.2015 – 432 C 8687/15
Kündigung, außerordentliche - Pflichtverletzungen, diverse
Eine über einen längeren Zeitraum unpünktliche Zahlung des Mietzinses, die ungenehmigte Haltung von drei Frettchen und die ngenehmigte Verlegung von Stromkabeln von der Wohnung in den Keller berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung.
AG Neukölln, Urteil vom 15.06.2012 - 2 C 340/11
Kündigung, außerordentliche - Streit
Zur fristlosen Kündigung des Vermieters im Anschluss an einen Streit mit dem Mieter
BGH, Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13
Kündigung, außerordentliche - Wirksamkeit, formelle
Erkennbarkeit des Mietrückstandes aus Begründung des Kündigungsschreibens genügt für formelle Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung
BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09
KÜndigung, außerordentliche - Vernachlässigung der Mietsache
1. Ein Kündigungsgrund i.S. des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB liegt bereits dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.(Rn.21)

2. Für die Annahme einer fristlosen Kündigung genügt es, wenn der Mieter regelmäßig nachts zwischen 1.00 Uhr - 1.30 Uhr die Wohnungstür mit lautem Knall zuschlug und die Kinder um 23.00 Uhr im Garten noch Fußball spielten und dieselben auch Löcher in den Zaun traten und/oder wenn der Mieter dem Vermieter "mit der Faust drohte" und ihm nachrief, er solle sich entfernen, weil er ansonsten ihn zu spüren bekäme.(Rn.23)

(Leitsätze des Gerichts)
LG Frankfurt, Urteil vom 18.01.2012 - 2/17 S 90/11, 2-17 S 90/11
Kündigung, außerordentliche - Wohnflächenabweichung
Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung wirksam
BGH, Urteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08
Kündigung, außerordentliche - Zahlungsverzug - Minderung, unberechtigte
Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht beehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006, VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35).(Rn.19)

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11 Kündigungsschreiben - Zugang - Wirksamkeit Falsch adressiertes Kündigungsschreiben kann wirksam sein
Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 25.07.2013 – I-10 U 114/12
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Fredi Skwar

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