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Miet- und WEG-Recht - Entscheidungen sortiert nach Stichwörtern - Buchstabe B


Balkonbepflanzung
Bepflanzung eines Balkons mit Baum durch den Mieter erlaubt?
LG München I, Beschluss vom 08.11.2016 – 31 S 12371/16
Baugerüst vor Fenster - Mietminderung
Es liegt auf der Hand, dass die Nutzung einer Dachgeschosswohnung erheblich eingeschränkt ist, wenn über einen Zeitraum von rund einer Woche sämtliche Dachziegel entfernt und über eine Bauschuttrutsche in einen Container zum Abtransport befördert werden. Die eingereichten Lichtbilder belegen zudem, dass der Balkon durch herabgefallenen Schutt in Mitleidenschaft gezogen war und dass das unmittelbar vor den Fenstern ihrer Wohnung aufgebaute Gerüst eine erhebliche Beeinträchtigung darstellte. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Annahme einer Minderung auch nicht entgegen, dass die Mietpartei sich während der Dacharbeiten nicht durchgehend in ihrer Wohnung aufgehalten hat (Rn. 17).
BGH, Urteil vom 03.12.2012 - VIII ZR 181/12
Baulärm in der Nachbarschaft - Mietminderung
Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse - wie hier die in Frage stehende Beeinträchtigung durch eine Baustelle - können nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mängel zu qualifizieren.
OLG Braunschweig , Urteil vom 18.10.2011 - 1 U 68/10
bauliche Veränderung - Genehmigungserfordernis
Ein Vermieter kann im Mietvertrag vereinbaren, dass bauliche Veränderungen an seinem Eigentum nur mit seiner schriftlichen Einwilligung vorgenommen werden können. Es spielt dann auch keine Rolle, ob diese Änderung zu einer Verbesserung der Wohnqualität führt oder optisch nicht störend ist.
Amtsgericht München, Urteil vom 11.7.12 – 472 C 7527/12
Baumaßnahmen - Gebrauchsentziehung - Kündigung, außerordentliche
Baumaßnahmen in dem hier gegenständlichen Umfang (Abriss der Garagenanlage, der Balkone und des bestehenden Daches, Neubau einer Tiefgarage, von Balkonen und eines erweiterten Dachgeschosses) stellen eine Gebrauchsentziehung dar, die den Mieter einer Arztpraxis als Pflichtverletzung zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt mit der Folge, dass sie  zu Schadenersatz bzgl. der Kündigungsfolgen verpflichtet. Denn Arbeiten in dem angekündigten Umfang haben zwangsläufig zur Folge, dass in dem von ihnen betroffenen Gebäude ein Betrieb einer Praxis für Neurologie und Psychiatrie nicht mehr in zumutbarer Weise möglich ist, so dass sie eine Entziehung des Mietgebrauchs darstellen (Rn.26).

Diese Gebrauchsentziehung stellt auch eine zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung dar, obwohl es sich bei den Arbeiten der Beklagten überwiegend um Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie und zur Schaffung neuen Wohnraums im Sinne von §§ 554 Abs. 2 S. 1, 578 Abs. 2 BGB handelt (Rn.28).

Muss der Mieter mit einer ihm ernsthaft angekündigten Gebrauchsentziehung der Mietsache rechnen und bemüht er sich frühzeitig um eine andere Anmietung, kann sich der Vermieter, der die Baumaßnahme dann auch tatsächlich begonnen hat, nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, der Mieter habe die Sache freiwillig oder gar vertragswidrig aufgegeben (Rn.36)
OLG Frankfurt, Urteil vom 11.11.2011 – 2 U 73/11
Befristung, unwirksame - Vertragsauslegung
Für die Dauer einer unwirksamen Befristung eines Wohnraumvertrages ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen.
BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12
Beleidigung - Kündigung, außerordentliche
Die Beleidigung des Vermieters durch den Mieter mit "Sie promovierter Arsch" kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Amtsgericht München, Urteil vom 28.11.14 – 474 C 18543/14
Beleidigung - Veröffentlichung
Auch zur Wahrnehmung berechtigter Interessen darf ein Wohnungseigentümer keine Schreiben mit beleidigendem Inhalt an einen anderern Wohnungseigentümer öffentlich zugänglich machen.
Amtsgericht München, Urteil vom 15.5.12 – 481 C 2412/12 WEG
Besichtigungsrecht
Kein allgemeines regelmäßiges Besichtigungsrecht des Vermieter ohne konkreten Anlaß
Amtsgericht Bonn, Urteil vom 25.05.2005, 5 C 275/04
Betriebskostenabrechnung - Abrechnungsperiode - einvernehmliche Verlängerung wegen Umstellung der Abrechnung
§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen (Rn.7).

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 27.07.2011 - VIII ZR 316/10
Betriebskostenabrechnung - Anforderungen, formelle
Zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung
AG Dortmund, Urteil vom 04.11.2008, 425 C 4180/08
Betriebskostenabrechnung - Abrechnungsmassstab
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mietnebenkostenabrechnung durch den Vermieter erstellt und anschließend dem Mieter zugestellt wird, ist es Sache der Vermieterseite, die der Abrechnung zu Grunde liegenden Daten zu erfassen (Rn. 23). Erfolgt eine Erfassung durch den Mieter nicht, kann der Vermieter daher nicht die Betriebskostenabrechnung statt nach Verbrauch nach anteiliger Quadratmeterzahl der vom Mieter gemieteten Fläche an der Gesamtfläche erstellen.
AG Halle (Saale), Urteil vom 30.08.2011 - 95 C 378/11
Betriebskosten - Anpassung - Sicherheitsaufschlag
Bei Anpassung BK-Kosten ist für abstrakten, nicht konkret begründeten "Sicherheitsaufschlag" kein Raum
BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10
Betriebskosten - Auskunftsanspruch Mieter
Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden (Rn.11).

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 16.11.2011 - VIII ZR 106/11
Betriebskosten - Erstattung von Guthaben - Schuldanerkenntnis, deklaratorisches
Auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an BGH Urteil vom 12. Januar 2011, VIII ZR 296/09, NJW 2011, 843).

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/12
Betriebskosten - Umlegung
Zu den Voraussetzungen einer wirksam vereinbarten Umlegung von Betriebskosten
BGH, Urteil vom 2. Mai 2012 – XII ZR 88/10
Betriebskostenabrechnung - Abflussprinzip
Bundesgerichtshof verneint Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflussprinzip im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung
BGH, Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11
Betriebskostenabrechnung - Anforderungen, formelle
1. Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung.

2. Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefaßt werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird.

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04
Betriebskostenvorauszahlung - Anpassung durch Mieter
Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung.(Rn.8)

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 06.02.2013 – VIII ZR 184/12
Betriebskostenabrechnung - Berechnung
Umlage der Betriebskosten anteilig zur Fläche der gesamten Wirtschaftseinheit ist grundsätzlich mietvertraglich zulässig, solange sie den Mieter nach Treu und Glauben nicht unangemessen benachteiligt
AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 20.10.2006, 716c C 122/06
Betriebskostenabrechnung - Bestreiten, pauschales - Zulässigkeit
Ohne Einsicht in die Kostenbelege ist das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung durch den Mieter unzulässig.
Amtsgericht München, Urteil vom 27.1.12 - 472 C 26823/11
Betriebskostenabrechnung - Eigenleistung des Vermieters - Ansatz
Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung
BGH, Urteil vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12
Betriebkostenabrechnung - Einwendungen
Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden
BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 185/09
Betriebkostenabrechnung - Einwendungen
Zur fristgerechten Geltendmachung von Einwendungen wegen fehlender vertraglicher Vereinbarung bezüglich umlagefähiger Betriebskosten
BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06
Betriebskostenabrechnung - formelle Wirksamkeit trotz vertragswidriger Abrechnung -
1. Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen (Rn.12)(Rn.14).

2. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen (Rn.16).

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10
Betriebskostenabrechnung - Leerstand von Wohnungen - Berücksichtigung
Es kann  in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen; dies dürfte sich insbesondere für Kosten anbieten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt (Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, Müllgebühren nach Fixkosten). (Rn. 1)
BGH, Beschluss vom 08.01.2013 – VIII ZR 180/12
Betriebskostenabrechnung - Nachberechnung, Vorbehalt der - Wirksamkeit
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hindert den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten.
BGH, Urteil vom 12. Dezember - VIII ZR 264/12
Betriebskostenabrechnung - Nachzahlungsanspruch
Vermieter hat Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten, auch wenn nur einer von mehreren Mietern die Abrechnung erhalten hat
BGH, Urteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09
Betriebskostenabrechnung - Nachzahlungsanspruch
BGH entscheidet über Betriebskostennachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung
BGH, Urteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15
Betriebskostenabrechnung - Wasserzähler, ungeeicht
Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers dürfen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.
BGH, Urteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 112/10
Betriebskostenabrechnung - Zusammenfassung von Gebäuden zu Abrechnungseinheiten
Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14. Juli 2010, VIII ZR 290/09, juris) (Rn.17)(Rn.18)(Rn.19)(Rn.21).

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10
Betriebskostenzahlung - Schuldanerkenntnis
Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18. Januar 2006, VIII ZR 94/05 und vom 11. November 2008, VIII ZR 265/07)

(Leitsatz des Gerichts)
BGH, Urteil vom 12.01.2011 - VIII ZR 296/09
Brandschaden - Wunderkerze - Weihnachtsbaum
Dass Wunderkerzen beim Niederbrennen Funken sprühen und diese sprühenden Funken unter bestimmten Umständen auch leicht entflammbare Gegenstände – wie einen in der beheizten Wohnung aufgestellten Tannenbaum – entzünden können, ist nach Ansicht der Kammer als allgemein bekannt vorauszusetzen (Rn. 39).
LG Frankfurt, Urteil vom 30.05.2006 - 2-11 S 283/04, 2/11 S 283/04
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Fredi Skwar

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